1

"Tromsømodellen"

SENSORVEILEDNING FOR TEORIOPPG. NR. 2 TIL EKSAMEN PÅ 3. AVD. HØSTEN 1991

1. Bakgrunnen for oppgaven. Oppgavens ordlyd. Pensumsituasjonen m.v.

Til eksamen på 3. avd. etter "Tromsømodellen" høsten 1991 er det som teorioppgave nr. 2 gitt en annen oppgave enn etter "Bergensmodellen". Bakgrunnen for dette er at de som nå går opp til eksamen etter "Tromsømodellen", ikke har hatt statisk tingsrett som pensum på 3. avd.

På "Tromsømodellen" var statisk tingsrett lagt til 4. avd. som en del av fagområdet ressursforvaltningsrett. Dette er senere endret. Ressursforvaltningsretten er nå lagt til 3. avd. også på "Tromsømodellen", men dette får ikke betydning for de som går opp til eksamen på 3. avd. nå i høst. På "Bergensmodellen" er det som teorioppgave nr. 2 gitt en oppgave som er hentet fra pensum i statisk tingsrett. På "Tromsømodellen" er det som teorioppgave nr. 2 gitt en oppgave i dynamisk tingsrett.

Teorioppgave nr. 2 på "Tromsømodellen" lyder slik:

"En sammenligning av godtroerverv av rettigheter i løsøre og fast eiendom."

Pensummessig er oppgaven dekket av Kåre Lilleholt: Godtroerverv og kreditorvern ( Universitetsforlaget 1989). På "Tromsømodellen" er denne "anbefalt litteratur".

En alternativ fremstilling av emnet for oppgaven unnes i Thor Falkanger: Kompendium i dynamisk tingsrett (Sjørettsfondet 1989) sammenholdt med Thor Falkanger: Tingsrettslige arbeider, 2. utg. (Universitetsforlaget 1989), kap. VI ("Godtroerverv av løsøre"). For så vidt gjelder godtroerverv av rettigheter i fast eiendom, kan det også vises til Torgeir Austenå/Ole F. Harbek/Eril Solem: Tinglysingsloven med kommentarer, 9. utg. (Grøndahl 1990).

Oppgaven fremtrer ikke som noen "kapitteloverskrift" i pensumboken. I pensumboken blir reglene om godtroerverv av rettigheter i fast eiendom og løsøre i utgangspunktet fremstilt hver for seg, jfr. Lilleholt op. cit. s. 42‑59, s. 63‑69, s. 99‑106 og s. 107‑110. Men etter at de regler som gjelder for godtroerverv av rettigheter i fast eiendom og løsøre, først er fremstilt hver for seg, blir enkelte generell spørsmål skilt ut til fellesbehandling, jfr. Lillehol op. cit. s. 116 ff.

Oppgaven er forholdsvis omfattende og krever at kandidatene har oversikt.

2. Noen ord om disponering av besvarelsen og avgrensning av oppgaven

Besvarelsen kan disponeres på forskjellige måter. Men om kandidaten legger opp til separate fremstillinger av reglene om godtroerverv av rettigheter i fast eiendom og løsøre, vil det være lite tilfredsstillende. Besvarelsen bør legges opp som en samlet sammenlignende fremstilling av reglene om godtroerverv av rettigheter i fast eiendom og løsøre med fortløpende påpeking av likheter og forskjeller.

Etter min mening vil det være naturlig først å si noen ord om avgrensningen av oppgaven. Kandidatene bør innledningsvis si noe om hva som menes med "godtroerverv", "fast eiendom" og "løsøre".

Med "godtroerverv" menes erverv av rettigheter med den virkning at kolliderende rettsstiftelser i rettighetsobjektet blir utslettet ("ekstingvert") såfremt rettighetserververen er i god tro.

Hva som menes med "fast eiendom", behøves det ikke gis noen utførlig utredning om. Det bør imidlertid kort påpekes at det med "fast eiendom" siktes til selve grunnen, det som er i denne og det som er forbundet med grunnen enten fra naturens side eller ved menneskelig innsats. For ting som er forbundet med grunnen ved menneskelig innsats, kreves at forbindelsen er varig om tingen skal anses som del av fast eiendom.

Med "løsøre" menes legemlige gjenstander som ikke er fast eiendom. Fordringer faller utenfor ‑ enten de knyttet til fysiske dokumenter eller ikke.

3. I hvilke relasjoner kan godtroerverv skje? Hvilke innsigelser kan ekstingveres?

Etter at kandidatene har sagt noe om avgrensning av oppgaven, er det naturlig at de først behandler spørsmålet om i hvilke situasjoner godtroerverv kan skje. Her bør kandidatene få frem den grunnleggende sondring mellom innsigelser fra avhenderens hjemmelsmann og innsigelser fra tidligere suksessorer.

For godtroerverv av løsøre reguleres både konflikter mellom erververen og avhenderens hjemmelsmann og konflikter mellom erververen og tidligere suksessorer av hovedbestemmelsen i godtroervervslovens § 1. For fast eiendom reguleres konflikter mellom erververen og avhenderens hjemmelsmann av tinglysingslovens § 27, jfr. også § 25, mens konflikter mellom erververen og tidligere suksessorer reguleres av tinglysingslovens §§ 20‑23.

Ved erverv av rettigheter i løsøre er hovedregelen at en godtroende omsetningserverver vinner rett både i forhold til avhenderens hjemmelsmann og i forhold til tidligere suksessorer, jfr. godtroervervslovens § 1.

I tilfeller hvor hvor det foreligger konflikt med avhenderens hjemmelsmann, gjør imidlertid godtroervervslovens § 2 nr. 1 unntak for tilfeller hvor hjemmelsmannen er fravendt gjenstanden ved tyveri, brukstyveri eller ran ("tyveritilfeller") og tilfeller hvor avhenderens adkomst til tingen er ugyldig pga. "vold eller trusel om vold". Med "vold eller trusel om vold" må forstås tvang av en slik karakter som er omfattet av avtalelovens § 28 ("grov tvang").

Enten det er avhenderens hjemmelsmanns eller en tidligere suksessors rett som er krenket, gjør godtroervervsloven i § 2 nr. 1 et generelt unntak fra regelen om godtroerverv i § 1 for kunstverk, antikviteter og museumsgjenstander som er i offentlig eie eller som tilhører privat samling som er åpen for offentligheten.

Også ved erverv av fast eiendom er hovedregelen at en godtroende omsetningserverver vinner rett både ved konflikt med avhenderens hjemmelsmann (tinglysingslovens § 27 første ledd) og ved konflikt med tidligere suksessorer (§ 20, jfr. § 21).

For fast eiendom vil tyveri i egentlig forstand være lite praktisk. Totalt mangelfull adkomst til eiendommen kan imidlertid tenkes i den form at avhenderens hjemmel beror på et falsk dokument eller at hjemmelen skyldes at hjemmelsdokumentet er anmerket på uriktig blad i grunnboken. At en godtroende erverver ikke vinner rett i tilfeller hvor avhendrens hjemmel beror på et falsk dokument, er sagt i tinglysingslovens § 27 annet ledd. At hovedregelen er den samme hvor avhenderens hjemmel skyldes at hjemmelsdokumentet er anmerket på uriktig blad i grunnboken, fremgår motsetningsvis av § 25.

I tinglysingslovens § 27 annet ledd er det ‑ på samme måte som i godtroervervsloven ‑ også gjort unntak fra hovedregelen om godtroerverv i tilfeller hvor avhenderens adkomst beror på dokument som er ugyldig pga. grov tvang. Men i motsetning til det som gjelder etter godtroervervsloven, er det i tinglysingslovens § 27 annet ledd også gjort unntak fra regelen om godtroerverv i tilfeller hvor avhenderens hjemmelsdokument er ugyldig pga. mindreårighet.

Også i tilfeller hvor det foreligger konflikt mellom avhenderen og en tidligere suksessor, er det for fast eiendom flere unntak fra hovedregelen om godtroerverv enn det som gjelder etter godtroervervsloven. For det første gjør tinglysingslovens § 21 annet ledd unntak i tilfeller hvor den kolliderende rettsstiftelse beror på hevd eller ellers er å anse som en lovbestemt rett, dvs. rettighet som oppstår automatisk i kraft av loven uten at det foreligger noen avtale eller annen adkomst til grunn for rettigheten. For lovbestemte panterettigheter gjelder reglene i pantelovens § 6‑1. For det andre gjør tinglysingslovens § 22 unntak for stiftelse og overdragelse av visse kortvarige bruksrettigheter, for overdragelse av panterettigheter og for pantsettelse av eller utlegg i panterettigheter som er knyttet til verdipapir eller innløsningspapir. For det tredje følger det implisitt av regelen i § 23 at rettsstiftelse i form av konkursbeslag ikke kan ekstingveres av senere godtroende erververe; skal et avtaleerverv stå seg i forhold til konkursbeslag, må avtaleervervet være innført i dagboken senest dagen før konkursen ble åpnet.

Det unntak godtroervervsloven inneholder for kunstverk, antikviteter m.v. har av naturlige grunner ingen parallell i tinglysingsloven. Her kan det for øvrig være grunn til å merke seg at det at kunstverk m.v. som er i offentlig eie eller som tilhører privat samling som er åpen for almenheten, er unntatt fra regelen om godtroerverv i godtroervervsloven, ikke er til hinder for godtroerverv på annet grunnlag, f. eks. på grunnlag av de ulovfestede regler om godtroerverv som vi hadde før godtroervervsloven, jfr. bl.a. Lilleholt, op. cit. s. 110 med videre henvisninger.

4. Ved hvilke former for erverv kommer reglene om godtroerverv til anvendelse?

Både for fast eiendom og løsøre er det vanlig å legge til grunn at reglene om godtroerverv, ikke bare beskytter avtaleerververe, men også avtalelignende erverv, f. eks. ekspropriasjon, odelsløsning og annen bruk av løsningsrett, kjøp på tvangsauksjon eller ved underhåndssalg av namsmannen m.v., jfr. Lillehol op. cit. s. 121 ff. Derimot er det uklart om f. eks. erverv av eiendom på felleseieskifte kan gi grunnlag for godtroerverv, jfr. Lilleholt, op. cit. s. 131 og Falkanger, Tingsrettslige arbeider s. 272.

Etter godtroervervsloven er det et vilkår for godtroerverv at ervervet skjer mot vederlag, jfr. lovens § 1 nr. 1. Noe slikt vilkår kan derimot etter vanlig oppfatning ikke stilles etter tinglysingsloven, jfr. f. eks. Sjur Brækhus/Aksel Hærem: Norsk tingsrett (Universitetsforlaget 1964), s. 459, Falkanger, Kompendium s. 89 og NOU 1982:17 Ny tinglysingslov s. 132‑133. Lillehol op. cit. s. 123 legger derimot til grunn at godtroervervslovens regel "kanskje ... helst" også bør anvendes for fast eiendom.

Erverv ved arv gir derimot ikke grunnlag for godtroerverv ‑ verken når det gjelder løsøre eller når det gjelder fast eiendom.

Heller ikke kan reglene om godtroerverv påberopes av utleggssøkende kreditorer eller konkursbo.

Verken tinglysingslovens eller godtroervervslovens regler om godtroerverv er begrenset til å gjelde erverv av eiendomsrett. Godtroervervslovens § 1 nr. 1 taler om "avhending mot vederlag, hva enten det er til eie, bruk eller pant". Etter min mening bør det ikke legges noen begrensning i denne uttrykksmåten. I Rt. 1985 s. 298 har imidlertid Høyesterett gitt uttrykk for usikkerhet når det gjelder erverv av tilbakeholdsrett, jfr. om spørsmålet også Siur Brækhus: Omsetnings og kreditt 2. Pant og annen realsikkerhet (Universitetsforlaget 1988), s. 514‑515.

5. Avhenderen må være legitimert

For løsøre er det et vilkår for godtroerverv etter godtroervervsloven at avhenderen har løsøret i sin besittelse, jfr. § 1 nr. 1 ("sitter med"); jfr. tilsvarende krav for godtroerverv etter kommisjonslovens §§ 54 og 55.

For fast eiendom gir det faktiske besittelsesforhold ikke grunnlag for rettslig legitimasjon. For at godtroende omsetningserververe skal kunne ekstingvere innsigelser fra avhenderens hjemmelsmann, må avhenderen ha grunnbokshjemmel, jfr. tinglysingslovens § 27 og § 25 første alternativ. I konflikt med tidligere suksessor blir det spørsmål om denne har fått sin rett dagbokført eller ikke, jfr. tinglysingslovens § 20 og § 25 annet alternativ.

6. Erververen må få gjennomført sikringsakt

For fast eiendom er det et vilkår for godtroerverv at erververen får sin rett tinglyst, jfr. tinglysingslovens §§ 20 og 27.

For godtroerverv av løsøre etter godtroervervsloven er det et vilkår for ekstinksjon at løsøret blir overlevert til erververen, jfr. lovens § 1 nr. 1. Etter andre godtroervervsregler stilles det ikke alltid krav om overlevering, se f. eks. kommisjonslovens §§ 54 og 55.

7. God tro kravet

Så vel ved godtroerverv av løsøre som ved godtroerverv av fast eiendom stilles det krav om aktsom god tro.

I godtroervervslovens § 1 nr. 2 er god tro kravet søkt nærmere definert. Den definisjon som her er kommet til uttrykk, kan gjerne også anvendes ved bedømmelsen av om god tro kravet etter tinglysingsloven er oppfylt.

I utgangspunktet er aktsomhetskravet objektivt bestemt. Til erververe som har særlige kvalifikasjoner, må det imidlertid stilles skjerpede krav, se som eksempler fra rettspraksis Rt. 1875 s. 108, Rt. 1908 s. 492 og Rt. 1952 s. 1007.

Selv om god tro kravet i prinsippet er det samme ved erverv av rettigheter i fast eiendom og løsøre, kan vurderingen i praksis slå noe forskjellig ut. Ved vurderingen av om god tro kravet er oppfylt, må det bl.a. tas hensyn til tidsmomentet ‑ den tid erververen hadde til å gjøre undersøkelser. Ved erverv av fast eiendom kan det være grunn til å stille større krav til undersøkelser enn ved erverv av løsøre, som gjerne forutsettes raskere omsatt.

Ved erverv av rettigheter i fast eiendom må den gode tro være til stede ved dagbokføringen, jfr. tinglysingslovens §§ 21 og 27.

For godtroerverv av rettigheter etter godtroervervsloven er det overleveringstidspunktet som er avgjørende.

Både i forhold til tinglysingsloven og i forhold til godtroervervsloven er det vanlig oppfatning at re integra‑prinsippet i avtalelovens § 39 kan komme til anvendelse.

8. Noen avsluttende bemerkninger

Siden oppgaven er forholdsvis omfattende, kan det ikke kreves at kandidatene går i detalj på noe punkt. Men i og med at dette er en sammenligningsoppgave, er det naturlig å gå noe mer i dybden på punkter hvor det er forskjeller mellom reglene i godtroervervsloven og tinglysingsloven, enn hvor reglene er de samme.

Som ellers ved bedømmelse av eksamensoppgaver, bør bedømmelsen ikke bare skje ved en opptelling av momenter som kandidatene har fått med, men ut fra en bredere vurdering av den forståelse som besvarelsene viser.

Oppgaven er først og fremst en de lege lata oppgave. Som følge av det omfang oppgaven har, kan det ikke forventes at kandidatene i særlig grad går inn på rettspolitiske spørsmål. Av de gode kandidatene bør det imidlertid kreves at de på en kortfattet måte har fått med at de regler vi har om godtroerverv, først og fremst er begrunnet i legitimasjonshensynet.

Tromsø, 3. desember 1991