Sensorveiledning 3. avd. høst 1994

onsdag 30. november 1994 09.00-15.00

"Tinglysingslovens §§ 20-22"

Eksamenskravet i tingsrett:

"Grundig kjennskap til reglane om ulike slag ting, til reglane om grenser for og registrering av fast eigedom, råderetten som eigar til og som rettshavar i fast eigedom, sameige, hevd, tilfeldig erverv, legitimasjon og rettsvern ved overføring av fast eigedom og vanleg lausøyre."

Fra pensumslitteraturen er det sentrale i oppgaven hos Thor Falkanger: Tingsrett, Oslo 1993 del C: "Dynamisk tingsrett", og da særlig bokens § 51: Dobbeltsuksesjonskonflikter fra side 492 flg som tar for seg oppgavens paragrafer; tinglysingsloven §§ 20-22.

I hovedsak er dette hva en finner i den eldre pensumslitteraturen; Tingsrettslige arbeider av Falkanger.

Forøvrig er oppgavens emne også behandlet i en del av tilleggslitteraturen uten at jeg finner grunn til å gå nærmere inn på det her.

Oppgaven er i sentral del av tingsrettsfaget, og kravet er grundig kjennskap.

Det er en paragrafoppgave, og det må legges vekt på at det da er paragrafene som skal tolkes, men den gode kandidat vil også måtte si noe mer generelt utover en ren fortolking av paragrafene.

Innledningsvis kan et opplegg være å plassere paragrafene i tinglysingslovens system. Det er spørsmål om grunnbokens negative troverdighet, dvs at en kan stole på at det grunnboksregisteret ikke opplyser noe om, kan heller ikke gjøres gjeldende. Brakhus har definert det som "Den negative troverdighet innebærer at godtroende tredjemann ikke behøver å respektere andre heftelser over en eiendom enn de som fremgår av det tinglyste." Det bør videre komme frem når det er aktuelt å nytte paragrafene, dvs når det er spørsmål om prioritet mellom heftelser, men og når heftelser er uforenlige eller i dobbeltsuksjesjonstilfellene hvor det i realiteten kan oppfattes som en ekstinksjonsregel (selv om det er diskutert om det egentlig er riktig å benevne den som slik) og videre konflikttypen det dreier seg om.

Jeg nevner her at en del kandidater har hengt seg for mye opp i ekstinksjon, og ser § 20 som en ren ekstinksjonsregel. Det er vel og bra, men da får en ikke frem de mange sider ved problemstillingene. Der skjer ingen ekstinksjon om prioritetsrekkefølgen må endres som følge av § 20. I høyden kan en si at selve prioritetsplasseringen ekstingveres, det virker dog anstrengt. Og de kand som holder på ekstinksjon behandler dette stort sett kun ut fra hvor der er to , eiendomsrettspretendenter og den enes rett utslukkes. Da skjer jo en ekstinksjon, men hvis det er alt en kan si har kandidaten ikke helt forstått hva det dreier seg om.

Et normalopplegg vil antagelig være, etter en innledning som antydet ovenfor, at en tar for seg de tre paragrafer punkt for punkt. Dette synes være normalopplegget hos de fleste kandidater.

Når det er en slik paragrafoppgave, kan en neppe forlange stort utover de tre paragrafer, med den form for innledning eller oversikt som må til for å plassere paragrafene i tingsretten i sin alminnelighet og tinglysingssystemet spesielt. Når den neg. trov. beskrives ,vil det således være ok (og vel nødvendig) at en tar med noe om den positive troverdighet og meget meget kort nevner den andre situasjonen i hjemmelskonflikten som regueres ved § 27. MEN her bør en være på vakt, det er ikke kandidatenes alminnelige kunnskaper om dynamisk tingsrett; tinglysingsloven, dets system og alle mulige konflikttyper som skal drøftes. Faren er at de med tynne kunnskaper om oppgavens paragrafer sper på med annen kunnskap. Det er i realiteten å skrive utenfor oppgaven. Likeledes er der en fare for at de med gode og solide kunnskaper skriver seg vekk, dvs de skal vise at de mestrer alle sider ved tingsretten, mens oppgaven er jo tre paragrafer.

Etter en innledning bør kand således snarest komme igang med selve paragrafene.

§ 20 er grunnleggende i spørsmål om rettsvern og prioritet.

Kollisjonstilfellene avgjøres av tinglysing og tidsprioritet basert på dagbokføring.

Den som tinglyser en rett må være forberedt på at det dukker opp retter han må vike for, dvs der er unntak fra hovedregelen om retsvern og prioritet.

Hovedregelen fremgår av § 20 første ledd. Kand bør her drøfte hva menes med dokument, innføring i dagboken, rettserhverv. Hovedregelen er at dagbokføringen er avgjørende, jfr § 20 andre ledd hvor det nærmere presiseres hva som skjer om flere dokumenter dagbokføres samme dag. Andre ledd må nærmere drøftes med situasjonene for utlegg når det er flere av dem som dagbokføres samme dag. Jeg nevnte her innledningsvis "Hovedregelen". I forhold til §§ 20-22 er det så, men som mange kandidater er inne på er den formuerettslige hovedregelen at den første avtaleinngåelse vinner overfor senere avtaler, altså prinsippet om først i tid først i rett. Poenget er ikke hva en kaller hovedregel og så rubriserer videre som unntak, men om en får frem poenget, og ut fra "regelen" først i tid best i rett ser at hovedregelen i § 20 er et unntak fra det alminnelige formuerettslige prinsipp.

Det praktiske resultat av at en rettighet må vike, vil ofte være at retten får prioritet etter det kolliderende erverv. Dreier det seg om en total kollisjon, for eks dobbeloverdragelse, vil den "siste" rett falle bort, altså i realiteten ekstingveres. Ellers vil rettighetene bestå, men med forskjellig prioritet, og effekten vil først vise seg på realisasjonstidspunktet. Det er således en sammenheng mellom negativ troverdighet og prioritetsreglene. Men for oppgavens del er det ikke et spørsmål om å belyse opptrinnsretten som sådan.

Få kandidater skriver seg bort her, dvs de fleste unngår å skrive seg bort i opptrinnsrettens mange problemstillinger.

Med unntak fra hovedregelen kan en ta med, og bedømme som unntak, alt som ikke gir tinglyseren en "ene" prioritet foran alle andre som det ikke fremgikk av grunnbøkene noe om.

§ 20, 2. ledd: Innføring samme dag, gir lik prioritet (om ikke dokumentet selv viser til en annen rekkefølge). Men 2 skjøter samme dag likestilles, dvs de blir sameiere, men i hvilket partsforhold, 50/50 ?, det kan være vanskelig å si. Der kan være flere synspunkter vedrørende en slik situasjon, lik eiendomsrett 50/50, evt forholdsmessig tap etter kjøpesummens størrelse? , og i pantetilfellene forholdsmessighet mellom pantene?

Mange kand nevner sameiesituasjonen som kan oppstå, men de stopper ved det. Det må trekkes for at de da ikke nevner situasjonen hvor 2 pantobl likestilles. Der blir jo intet sameie her.

§ 20, 2. ledd: Utlegg og arrestforr går foran annet rettserverv (på samme dag) og innbyrdes går de på tid for når utlegget ble tatt. Flere kand gjør den etter hvert klassiske feil og tror utleggsprioriteten avgjøres når på dagen utleggsdokumentene kommer inn til tinglysingskontoret.

§ 21, 1. ledd: Unntak ved god tro. Kand må drøfte hva som ligger i rettshandel (avtale). Avtaleerverv fordrer god tro. I besvarelsen må kand få frem at det er tale om den aktsomme gode tro. Det må drøftes når den gode tro må foreligge. De fleste som går inn på dette sier og noe om hvem som må være i god tro. Det må være helt ok å gi en relativt kortfattet oversikt over god tro problematikken, men noen skriver seg bort her og besvarelsen ser ut som om det var en god tro oppgave.

Er det nødvendig å sjekke i tinglysingsbøkene? (selv om der ikke er noe å finne) neppe.

Unntak for hevd, § 21, 2. ledd 2. pkt.: Gjelder og for eldre retter fra før hevdstiden, dvs innenfor rammen av det som kan etableres ved hevd, eks synlige bruksretter, Omfatter og alders tids bruk.

21, 2. ledd 1. pkt: Unntak for andre lovbestemte retter, legale rettigheter ‑ hva som menes med dette, eks odelsrett og andre løsnings‑ forkjøpsretter. Altså må kjenne lovregler. (Visse legalpantretter står seg uten tinglysing, men det reguleres direkte i pantelovens kap 6 som gir et tilsvarende unntak for legalpant). Vedr legalpant, må kand få frem at det er to typer legalpant, altså pant etter loven, de såkalte sterke og svake (om en bruker slike eller lignende uttrykk spiller mindre rolle så lenge en får frem forskjellen). Dvs de som oppnår rettsvern uten tinglysing, og andre som må tinglyses.

§ 21 tredje ledd. Forbehold ved avhendelse. Selgerprioriteten. Ubetalt kjøpesum eller annet som er tatt inn som forbehold i hjemmelsdokumentet eller dokument som innføres i dagbok senest samme dag som hjemmelsdokumentet. Det praktiske tilfellet hvor vilkår om betaling av kjøpesum før skjøting. Kjøpekontrakt kan tinglyses etter hjemmelshavers samtykke, men de rettstiftelser som baserer seg på kjøpers rett må stå tilbake for selgerens rett. Selger vil være sikker så lenge han ikke gir fra seg skjøtet eller får forbeholdet inn i hjemmelsdokumentet. Merk at loven sier "fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument". Flere kand har forbausende god fremstilling av akkurat dette ledd, mens det ellers kan være så som så med besvarelsen.

§ 22 er igjen unntak fra § 20. Her er en del tilfeller hvor det ordnes på en annen måte. For eks ved overdragelse av panterett, her skjer ikke tinglysing, men overlevering av pantebrev osv. kand må drøfte nr 1 overdragelse av panterett, og nr 2 og nr 3.

Tidsprioriteten for overdragelse (altså ikke stiftelse, stiftelsen må selvsagt tinglyses) av panterett skjer ikke etter 20, men ved overlevering.

Poenget emm som kand må få frem for å vise at de forstår hva det dreier seg om vedrørende § 22 nr 1 og 2 er at det allerede er en tinglyst panterett, og så blir denne overdradd/pantsatt. Får de ikke frem dette henger besvarelsen i løse luften og det fremtrer ofte mer som et referat av hva en kan se direkte ut av lovteksten.

nr 3 er særlig praktisk for tilfeller hvor der er ikke tinglyste bruksrettigheter, f.eks leierettigheter, hvor den praktiske realitet er at bruksretten i alle fall vil ha et visst oppsigelsesvern. Utgangspunktet er at leieretten må tinglyses, men får om så ikke er tilfelle men bruken er tiltrådt, et begrenset rettsvern innenfor vanlig oppsigelse. Det legges her vekt på besittelsen, dvs at eiendommen eller leligheten etc er tiltrådt. En vil da ha rettsvern uten tinglysing innenfor vanlig oppsigelse, så ut over den tidsperiode må det tinglysing til. En praktisk side av dette er det at ved forskuddbetaling av leie ut over oppsigelsestiden, så må det tinglysing til for at en skal være sikker for å kunne få fullt utbytte av leiebetalingen. Få om noen kand nevner denne konsekvens. Forøvrig vil husleielovens regler kunne føre til at erverver av en eiendom, som besittes av en leietaker, kan oppleve et tildels stort skår i "eiendomsgleden" ved de problemer det kan føre med seg å få den "ukjente" leietaker ut. Etter ordlyden skulle langvarige bruksretter falle utenom, og ikke en gang ha noe oppsigelsesvern. Flere kand nevner dette og antar, i tilslutning til teorien, at dette ikke kan forståes slik, men at også de langvarige bruksretter går inn under regelen om 3 måneders oppsigelse.

Det synes alt i alt å bli en mer tradisjonell tingsrettsbesvarelse fra de fleste kandidater. Oppgaven byr ikke på særlige problemer utover det å besvare oppgaven!! De fleste gjør da og det med vekslende hell.

Om karaktergrensene må en for å bestå ha klart å gi uttrykk for hovedregelen og de viktigste unntakene, men et mer eller mindre lovavskrift eller lovreferat kan ikke være nok. Det må kunne kreves at den som skal bestå kan si noe om de viktigste vilkår, og også plassere paragrafene inn i en viss ramme. Det vil alltid være problemer med strykgrensen hvor der er relativt mye lovstoff å ta av, men på den annen side er tidligere erfaringer at strykkandidatene ganske fort skiller seg ut ved avslørende forståelsesmangler.

Laudgrensen krever at §§ plasseres i systemet, at det er spørsmål om den negative troverdighet til grunnbøkene, en god beskrivelse av hovedregelen i § 20 og drøftelse av vilkårene, samt en videre noenlunde systematisk fremstilling og drøftelse av unntakene. Er mer sentrale vilkår/poeng utelatt står lauden i fare selv om det øvrige er tilfredstillende.

For riktig gode lauder må det kreves relativt mye her. Utover å fremstille reglene korrekt, må hensynene bak reglene komme frem. Det siste er i stor grad nødvendig også for å få laud.

§§ oppgaver slik som denne, skulle ikke innby til drøftelse av andre §§ i tinglysingsloven eller andre lover. Men om det til belysning av reglene i oppgaven trekkes paraleller eller motsetninger til andre §§ eller at det nevnes at andre unntak fra reglene i §§ 20‑22, eller at andre tilsvarende situasjoner reguleres av andre §§ (for eks § 23) så er det ok, men straks en kand begynner å gå inn i noen drøftelse av andre §§ må en være på vakt. Man skal svare på oppgaven, og vise at en kan det, ikke mer generelt henge sine juridiske kunnskaper opp til beskuelse.

På tampen nevner jeg at utgangspunktet vil være at reglene i §§ 20-22 gjelder for fast eiendom. Noen nærmere analyse av dette er emm lite passende. Nevnes noe (kort) om betydningen for reglene for tilbehør til fast eiendom, kan det nok passere. Men den som vikler seg inn i dette feltet står i fare for å skrive seg vekk. (Få har gjort det) Likeledes om en tar opp tinglysingsloven § 34. En del kand vil (kanskje) ta dette opp i forbindelse med salgsforbeholdsregelen i § 21 tredje ledd.

Avslutningsvis nevner jeg at enkelte kand har ubalanse i besvarelsen i den forstand at de synes ikke klare å få frem hovedregelen på en tilfredstillende, dvs utgangspunktet i § 20. Men derimot kommer de sterkt tilbake ved unntakene, særlig § 21 tredje ledd og § 22. Det er noe vanskelig å bedømme. Noen god karakter kan det jo ikke bli uansett, men jeg har plassert dem relativt langt oppe på den svake del av skalaen.

Bergen 1. / 30. desember 1994