UNIVERSITETET I TROMSØ

CAND.JUR.-EKSAMEN

TREDJE AVDELING HØSTEN 1991

I.

Ved kontrakt 4.5. 1990 solgte gårdbruker Hans Tastad sitt småbruk Hegtun i Lillevik kommune til Kari Dal og hennes samboer Peder As for kr 1.5 mill, som på denne tid var det høyeste bud som kunne oppnås i markedet. Handelen ble ordnet på oppdrag fra Tastad gjennom eiendomsmegler fars Holm, som i forbindelse med annonsering o.l. hadde besørget opptatt takst på eiendommen. I salgsoppgaven var arealet på eiendommen, som besto av skog og dyrket mark oppgitt til 17 mål. Ved avslutningen av avtalen betalte kjøperne 50.000 kroner mot kvittering der beløpet ble beskrevet som "forskudd/håndpenger". Resten av kjøpesummen skulle ifølge kontrakten, som megleren hadde satt opp, betales når konsesjonsspørsmålet var ordnet.

Peder og Kari hadde i forbindelse med kjøpsforhandlingene tatt forbehold om finansiering.

Senere ga Lillevik Bank finansieringstilsagn om et pantelån i eiendommen begrenset oppad til 900.000 kroner. Lånet skulle i tilfelle avdras over 10 år med halvårlige avdrag, men med tilføyelse om 6 måneders gjensidig oppsigelsesrett. Tilsagnet var avgitt på grunnlag av salgsoppgaver som Peder og Kari hadde sendt til banken.

Siden Peder og Kari regnet med å kunne selge sin tidligere bolig for et beløp som sammen med andre lån ville dekke det gjenstående, ble kontrakten underskrevet uten at finansieringsforbeholdet ble gjentatt eller innarbeidet i kjøpsavtalen.

Spørsmålet ble ikke berørt under forhandlingene, men Tastad var gjort kjent med finansieringstilsagnet fra banken.

Peder og Kari hadde imidlertid feilvurdert markedet og fikk problemer med å få solgt sin nåværende bolig til tilfredsstillende pris. Til sist satt man tilbake med et bud som var for lite til at de opprinnelige planer kunne gjennomføres. Banken var i og for seg villig til å strekke seg noe lenger, men Peder og Kad mente at gjeldsbyrden i slikt tilfelle ville bli for tung å bære. Begge hadde fra før gjeldsforpliktelser hver på sin kant og de hadde planlagt å gjennomføre en del restaurerings- og ombygningsarbeider på eiendommen.

Peder og Kari varslet Tastad om at de trakk seg fra handelen. De hevdet for det første at så lenge konsesjonsspørsmålet ikke var avgjort, sto de som kjøpere fritt og kunne omgjøre handelen, selv om det i og for seg ikke var grunn til å tvile på at konsesjon ville bli gitt i et tilfelle som dette. For det annet mente de at ordningen med håndpenger i kombinasjon med at man hadde tatt finansieringsforbehold i seg selv betød at kjøpet kunne omgjøres nå når det viste seg at de opprinnelige finansieringsplaner ikke lot seg gjennomføre. Skulle handelen gjennomføres, måtte banklånet økes for å dekke underskuddet ved salget av den tidligere bolig, og det hadde ikke vært planen.

Tastad bestred at Peder og Kari kunne trekke seg fra avtalen og fremholdt at ingen av de grunnlag som Peder og Kari hadde anført var rettslig holdbare. Det ble fremsatt krav om at Peder og Kari måtte stå ved handelen og betale for eiendommen. Subsidiært mente Tastad at dersom Peder og Kari kunne trekke seg, måtte iallfall håndpengene tilfalle Tastad uten hensyn til hvilket tap Tastad ellers ville bli påført ved dekningssalg i mai. Dette bestred Peder og Kari, som mente at håndpengene måtte refunderes dersom handelen ikke kom i stand.

For det tilfelle at Peder og Kari ikke nådde frem med sin påstand om at kjøpet kunne fragås, fremholdt de at de iallfall ikke kunne holdes ansvarlig for annet enn det økonomiske tap Tastad ville bli paført ved å måtte selge eiendommen til nest høyeste bud. Det var på det rene at Tastads nabo Lillevik Industri A/5 hadde budt 1.3 mill på eiendommen i den avgjørende budrunde da Peder og Kari fikk tilslaget. For eventuelt ansvar som kjøperne ville bli ilagt, måtte under enhver omstendighet håndpengeordningen bety at ansvaret begrenset seg til de forskutterte 50.000.

Tastad mente at det fikk bli kjøpernes sak å selge eiendommen til andre dersom kjøperne ikke så seg tjent med på sitte med den. Håndpengeavtalen hverken endret på dette eller innebar noen annen form for begrensning av kjøpernes økonomiske ansvar. Tastad foretok seg derfor intet. I mellomtiden falt eiendomsmarkedet ytterligere, og da partene etter et halvt års forhandlinger endelig i fellesskap kontaktet Lillevik Industri A/S, var man her ikke lenger interessert i a kjøpe eiendommen for den pris man i sin tid hadde budt. Man kunne allikevel tenke seg a kjøpe for l.mill. Peder og Kari mente at Tastad ved dette hadde forsømt ~ begrense et eventuelt erstatningsansvar, mens Tastad mente at markedstapet i det aktuelle tidsrom fullt og helt måtte være Peder og Karis risiko siden de med urette hadde trukket seg fra handelen.

II.

Mens partene forberedte en rettslig prøving av de spørsmål som er nevnt under I., vant Peder en større lotterigevinst og Kari og Peder så dermed straks lysere på situasjonen. Bankens låneramme på 900.000 ble nå benyttet fullt ut for å finansiere kjøpet. Eiendommen ble overtatt i mai 1991 og paret flyttet inn og tok eiendommen i bruk. Bankens pantobligasjon ble tinglyst på eiendommen "Hegtun" med Kari som låntager. Skjøtet var utstedt til Kari, som også sto oppført som hjemmelshaver i grunnboken.

Utover 1991, og i forbindelse med de store tapstallene fra bankene, tok også Lillevik Bank opp sine låeengasjementer til kritisk vurdering sammen med bankens revisor.

Det kom da for en dag at eiendommen "Hegtun" ikke hadde det areal som var forutsatt i takstdokumentene. Arealet viste seg å være på bare 10 mål og dermed var det fare for at banken ville lide tap fordi eiendommen av denne grunn hadde lavere markedsverdi enn forutsatt. Dessuten hadde fallet i eiendomsmarkedet medført at pantet nå måtte anses utilstrekkelig som sikkerhet for lånet etter gjeldende retningslinjer i banken. Det ble blant annet vist til at parallelle tilfelle ved Kredittilsynets granskning av norske banker - viste at lånet hadde for liten sikkerhet og at det var for stor fare for tap.

Banken gikk under henvisning til dette til formell oppsigelse av pantelåner overfor Kari. Banken påberopte seg at det var gitt uriktige opplysninger som måtte gi rett til å kreve full innfrielse. Banken påberopte seg videre at det almindelige fall i eiendomsprisene i seg selv - og uavhengig av andre grunnlag tilsa at banken kunne kreve en bedring av sikkerheten selv om pantet - bortsett fra det som gjaldt arealspørsmålet - hadde vært godt nok på tidspunktet for lånetilsagnet. Banken var i prinsippet ikke uvillig til å opprettholde lånet, men krevde tilleggssikkerhet i form av pant eller garanti

På denne tid hadde forholdet mellom Peder og Kari gått over styr. Peder flyttet med en ny samboer til en annen landsdel og Karis økonomi endret seg dramatisk til det verre. Hennes nye samboer var en hyggelig kar, men han var sterkt forgjeldet og uinteressant for banken.

Kari visste ikke sine arme råd og gikk til sin tante Marte Kirkerud, som påtok seg å kausjonere overfor banken for den personlige forpliktelse slik at lånet ikke skulle bli sagt opp. Dette ble meddelt banken og Marte skrev under på en kausjonserklæring som banken hadde satt opp, der Marte påtok seg "selvskyldneransvar for det personlige ansvar påhvilende Kari Dal" for det pantelån Kari hadde tatt opp i banken. Banken trakk etter dette oppsigelsen tilbake.

Kari ble i november 1991 innlagt med mavesår på sykehus og greide ikke ådekke forpliktelsene til banken. Pantelånet ble oppsagt og banken vendte seg til Marte. Marte mente at hennes kausjonstilsagn var avgitt på bristende forutsetninger eller at det i det minste ville virke urimelig å gjøre ansvar mot henne gjeldende. Under opprettelsen av garantien hadde banken gitt både henne og Kari inntrykk av at lånet til Kari ellers ville bli oppsagt og krevd innfridd. Slik hun nå forsto situasjonen, mente hun at banken ikke under noen omstendighet kunne sagt opp lånet til Kari den gang Marte ble bedt om å kausjonere. Dermed var forutsetningen for garantien falt bort, slik at ansvar ikke kunne gjøres gjeldende. Marte fremholdt at det var banken som hadde gjort de grunnleggende feil i dette hendelsesforløpet.

Subsidiært hevdet Marte at det hun hadde påtatt seg, var å hefte for den del av lånet som i tilfelle ikke kunne anses dekket av pantet i eiendommen.

Banken mente for det første at det ikke forelå noen misforståelse med hensyn til bakgrunnen for kausjonserklæringen.. Banken hevdet ogsa at erklæringen dekket hele gjelden, ikke bare den del som i tilfelle falt utenfor pantets sikringsramme.

Om dette skal det skrives en betenkning der alle spørsmål både de prinsipale og de subsidiere, drøftes og avgjøres. Spørsmålene i Del I skal løses uavhengig av Del II.

Tromsø,15. november 1991

Jens Edvin Andreassen, eksamensleder

Hjem Fakultetet Student Forskning UiTø/TromsøLinker
Kommentarer og spørsmål kan sendes til
www.jus.uit.no