UNIVERSITETET I TROMSØ

Institutt for rettsvitenskap

CAND. JUR. EKSAMEN

3. avdeling - våren 1991

Praktisk oppgave, fredag 3. mai kl. 09.00 - 15.00

Hans Tastad drev en videoutleieforretning i Lillevik. Forretningen ble drevet som et ansvarlig foretak og var registrert i Foretaksregisteret. De lokaler forretningen ble drevet i, leide Tastad av Lars Holm. Leiekontrakten var tinglyst.

Tastad hadde driftskreditt i Lillevik sparebank. Som sikkerhet hadde banken pant i Tastads leiekontrakt hos Holm med driftstilbehør. Panteretten var tinglyst.

Tastad gikk konkurs 20. september 1988. Kort tid etterpå ble leieretten med driftstilbehør av bostyret abandonert som overbeheftet. Bostyret kunne heller ikke finne andre midler av betydning, og bobehandlingen ble deretter innstilt etter konkurslovens § 135.

Etter at abandoneringen var skjedd, tok Lars Holm kontakt med Lillevik sparebank og kjøpte av banken det inventar som befant seg i de lokaler som Tastad hadde disponert. Salget fant sted uten at noen av partene hadde hatt kontakt med Hans Tastad. Kjøpesummen ble avtalt til kr 100 000,- og ble omgående betalt.

Kort tid etterpå ble Lars Holm kontaktet av Peder Ås. As var kjent med at Tastad var gått konkurs og ville gjerne starte opp med en ny videoutleieforretning i de samme lokaler som Tastad hadde disponert. Holm var interessert i å få utleid lokalene igjen, og det ble mellom Holm og Ås inngått avtale om at Ås skulle leie lokalene for kr 10 000,- pr. måned.

Det inventar som Holm hadde kjøpt av Lillevik sparebank, var fortsatt i lokalene, og i leiekontrakten ble det sagt at Ås leide lokalene med det inventar som befant seg i dette.

Lillevik sparebank fikk gjennom salget av inventaret til Lars Holm ikke full dekning for sitt tilgodehavende overfor Tastad, og overlot saken til Effektiv Inkasso A/S for eventuell ytterligere pågang i forhold til Tastad. Bankens pantobligasjon i Tastads leierett med driftstilbehør var ikke blitt slettet, og da banken overlot saken til Effektiv Inkasso A/S, var pantobligasjonen med blant de dokumenter som ble overlevert.

Effektiv Inkasso A/S kjente ikke til at banken hadde solgt Tastads inventar til Lars Holm. Etter at inkassobyrået hadde overtatt saken, begjærte det på vegne av banken tvangssalg over det driftstilbehør som var omfattet av bankens panterett. Effektiv Inkasso A/S fikk samtykke fra namsmannen til selv å forestå tvangssalget.

Inkassobyrået kjente til at Ås hadde etablert seg i Tastads tidligere lokaler og henvendte seg til Ås og spurte om han var interessert i å kjøpe det inventar som Tastad hadde etterlatt seg i lokalene. Ås svarte at han hadde leiekontrakt med Lars Holm om leie av alt det inventar som befant seg i lokalene. Inkassobyrået påpekte at inventaret var Tastads, og at banken hadde pant i dette, og da kunne ikke Holm leie dette ut. Ås fikk tilbud fra inkassobyrået om å kjøpe inventaret samlet for kr 50 000,-.

Ås syntes dette var et godt tilbud og tenkte at om han nå kjøpte inventaret av Effektiv Inkasso A/S, måtte han kunne få nedsatt den leie han betalte til Lars Holm. Ås slo derfor til og aksepterte tilbudet fra Effektiv Inkasso A/S og betalte også straks kjøpesummen. Deretter ringte Ås til Holm og meddelte ham om kjøpet og sa at husleien nå måtte reduseres fra kr 10 000,- til kr 8 000,- pr måned. Holm gikk ikke med på dette, men Ås gjennomførte likevel bare husleiereduksjonen.

Holm gikk omgående til søksmål mot Ås og forlangte dom for at han var eier av inventaret. Forliksklage ble uttatt allerede dagen etter at Holm hadde fått meddelelsen fra Ås om at han hadde kjøpt inventaret.

Ås gjorde gjeldende at banken ikke uten videre kunne selge inventaret om det var abandonert, og at Holm derfor ikke hadde noen gyldig adkomst til inventaret. Men uansett hvordan det nå enn forholdt seg med dette, mente Ås at han gjennom sitt kjøp hadde ekstingvert Holms rett.

Holm bestred at Ås som tvangsauksjonskjøper kunne gjøre godtroerverv gjeldende. I alle fall mente Holm at Ås ikke var i god tro, og at alle vilkår for godtroerverv heller ikke for øvrig var oppfylt. Uansett kunne Ås ikke påberope godtroerverv når Holm så raskt gikk til søksmål.

Om sitt eget erverv mente Holm at banken som panthaver var fullt berettiget til å selge, og at en eventuell manglende salgsrett for banken ikke kunne påberopes av Ås. Under enhver omstendighet mente Holm at han måtte vinne rett fordi han i aktsom god tro hadde kjøpt fra banken.

Hans Tastad blandet seg også inn i tvisten og mente at han var rette eier av inventaret.

Marte Kirkerud, som var 50 år gammel og ugift og barnløs, drev fotpleiesalong i lokaler i et hus hun eide i Storevik. Hun hadde i en årrekke hatt den nå 30-årige Kari As ansatt i salongen. Marte Kirkerud hadde etterhvert utviklet et forhold til alkohol som gjorde at hennes arbeidsinnsats ble redusert og uregelmessig. Det ble således i økende grad Kari som stod for den daglige drift av salongen. Kari nevnte for Marte Kirkerud at hun burde ha en noe tryggere stilling enn bare som vanlig ansett. Marte sa at hun ville overveie det. Hun mente det ville bli vanskelig for henne om Kari skulle slutte, og etter ha snakket med en revisor, kom hun en dag til Kari med et forslag til kontrakt som Kari aksepterte, og som de begge undertegnet.

I kontrakten stod det: "Hvis Kari fortsetter i stillingen skal hun få overta forretningen uten vederlag når Mante Kirkerud måtte ønske å trekke seg tilbake, dør eller ikke klarer å styre forretningen lenger". I kontrakten stod det videre at Kari, ved slik overtagelse, skulle betale en husleie basert på. kr. 2.000,- pr. måned, som svarte til normal markedsleie da kontrakten ble opprettet. Denne leien skulle være "regulerbar etter indeksen", og leieforholdet skulle ikke kunne sies opp av huseieren.

Marte Kirkerud var ved god helse både legemlig og åndelig da kontrakten med Kari Ås ble inngått, men fire år senere ble hun syk og døde. Verdien av forretningen, dvs. inventar og utstyr og goodwill, var da kr. 20.000,-. Martes bror Even arvet huset. På den tiden var husleiene begynt å stige kraftig, slik at han fant at den leien kontrakten med Kari ga, var atskillig lavere enn den leie han ville kunne oppnå i markedet. Han lurte på om kontrakten kunne bli omstøtt, eventuelt endret ved å øke leien, men da han var aldrende og hadde svakt hjerte, gjorde han ikke noe med det, og sa ikke noe til Kari. Even skrev derimot et brev til Kari hvor han meddelte at han som ny huseier tiltrådte leiekontrakten og presiserte at reguleringen av leien skulle skje pr. 1. januar hvert år etter konsumprisindeksen.

Kari forholdt seg til dette, og oppfylte eine forpliktelser fullt ut. Even døde tre år etter Marte, og hans barn Ole og Nina arvet huset.

Leien, regulert i henhold til konsumprisindekeen, var nå blitt kr. 2.500,- pr. måned. Leiemarkedet hadde imidlertid fortsatt å stige, og hvis Ole og Nina hadde stått fritt, ville de lett ha kunnet leie lokalene ut for kr. 7.000,- pr. måned. Ole og Nina gikk til søksmål mot Kari og krevde prinsipalt hele avtalen kjent ugyldig, subsidiert krevde de den gjort oppsigelig, og/eller leien fastsatt til kr. 7.000,- pr. måned. De påberopte seg at leiekontrakten var ugyldig som dødsdisposisjon, at leiekontrakten var i strid med avtalelovens § 36, og at Martes tidlige uventede død var en bristende forutsetning. Kari godtok ikke kravene.

Det skal skrives en betenkning om de rettespørsmålene som reiser seg, hvor både prinsipale og subsidiere spørsmål drøftes og løses.

Tromsø , 3.mai 1991

Jens Edvin Andreassen

eksamensleder

Hjem Fakultetet Student Forskning UiTø/TromsøLinker
Kommentarer og spørsmål kan sendes til
www.jus.uit.no